도시·공간·부동산의 미래: 114화 임대경제의 확장과 자산의 위계

 

2022년 12월, 서울 마포구 상암동. 29세 그래픽 디자이너 김지혜는 월급 280만 원을 받습니다. 월세 70만 원을 냅니다. 스마트폰은 2년 약정 할부, 노트북은 36개월 할부입니다. 넷플릭스 월 17,000원, 스포티파이 월 10,900원, 아이클라우드 월 1,100원. 구독료만 월 3만 원입니다. 출퇴근은 카카오T, 주말엔 쏘카. 자동차는 없습니다. 그녀는 거의 아무것도 '소유'하지 않습니다. 모든 것을 '빌려' 씁니다.

 

2024년 현재, 한국 20~30대의 63%가 '월세' 거주입니다. 1990년 이 비율은 15%였습니다. 30년 만에 4배 증가했습니다. 주거만 그런 것이 아닙니다. 자동차 리스·렌트 비율 45%, 가전제품 렌탈 비율 28%. 심지어 옷도 빌려 입습니다. '옷장 셰어링' 서비스 가입자가 50만 명을 넘었습니다. 소유의 시대가 저물고, 임대의 시대가 왔습니다.

 

1950년대 미국의 '아메리칸 드림'. 집, 자동차, 세탁기를 소유하는 것이 중산층의 상징이었습니다. 30년 모기지로 집을 사고, 5년 할부로 차를 사고, 가전제품을 장만했습니다. 빚을 지지만, 결국 자산이 됩니다. 10년 후 집값이 오르고, 모기지를 갚으면 순자산이 생깁니다. 부를 축적하는 경로가 명확했습니다.

 

하지만 21세기는 다릅니다. 집값이 너무 올라서 모기지조차 받을 수 없습니다. 서울 아파트 중위가격 8억 원. 담보대출 최대 60%면 4억 8,000만 원. 자기자본 3억 2,000만 원이 필요합니다. 20대가 3억을 모으려면? 월 200만 원씩 저축해도 12년 걸립니다. 그사이 집값은 더 오릅니다. 결국 포기합니다. 평생 월세로 삽니다.

 

임대경제의 확장 첫 번째 원인은 '자산 가격의 폭등'입니다. 집뿐 아니라 모든 것이 비쌉니다. 2024년 신차 평균 가격 4,200만 원. 1990년 대비 7배 올랐습니다. 같은 기간 평균 임금은 3배 올랐습니다. 가격 상승이 소득 상승을 앞질렀습니다. 결과는? 사는 대신 빌립니다. 자동차 리스가 폭발적으로 증가한 이유입니다.

 

두 번째는 '유연성의 가치 상승'입니다. 평균 직장 근속 연수가 1990년 12년에서 2024년 6년으로 줄었습니다. 이직이 잦아졌습니다. 무거운 자산은 부담입니다. 집을 사면 이동이 어렵습니다. 차를 사면 팔아야 합니다. 월세에 살고, 차는 빌리면? 언제든 옮길 수 있습니다. 유연성이 자산보다 중요해졌습니다.

 

세 번째는 '구독 경제의 편리함'입니다. 넷플릭스가 보여준 모델입니다. DVD를 사는 대신, 월 구독료를 냅니다. 수천 편을 볼 수 있습니다. 소유보다 접근권이 효율적입니다. 이 모델이 모든 산업으로 확산되었습니다. 음악, 책, 옷, 가구, 심지어 반려동물 용품까지. 모든 것이 구독 서비스가 되었습니다.

 

네 번째는 '신용 접근성의 하락'입니다. 청년 실업률 증가, 비정규직 확대. 은행은 청년에게 대출을 꺼립니다. 신용등급이 낮으니 금리가 높습니다. 연 6~8%로 돈을 빌려 집을 살 바에는, 월세로 사는 게 낫습니다. 이자 부담이 월세보다 크기 때문입니다. 대출이 안 되니 임대를 선택합니다.

 

하지만 임대경제의 진짜 문제는 '자산 축적 불가능'입니다. 월세 70만 원을 10년 내면 8,400만 원입니다. 그 돈으로 뭐가 남을까요? 아무것도 없습니다. 만약 그 돈으로 집을 샀다면? 자산이 됩니다. 집값이 올랐다면 수익도 납니다. 월세는 소비입니다. 대출 상환은 투자입니다. 둘의 차이는 10년 후 명확해집니다.

 

자동차 리스도 마찬가지입니다. 월 50만 원씩 3년 리스하면 1,800만 원을 냅니다. 3년 후 차는 반납합니다. 손에 남는 것이 없습니다. 만약 같은 돈으로 중고차를 샀다면? 3년 후에도 차가 남습니다. 팔면 1,000만 원은 건집니다. 리스는 편하지만, 자산을 만들지 못합니다.

 

이것이 '자산의 위계'를 만듭니다. 부모가 집을 가진 사람은 증여나 상속을 받습니다. 그 돈으로 집을 삽니다. 집값이 오르면 자산이 늘어납니다. 대출을 갚으면 순자산이 됩니다. 부모가 집이 없는 사람은? 평생 월세입니다. 자산이 늘지 않습니다. 30년 후 둘의 자산 격차는 10배가 됩니다.

 

통계가 이를 증명합니다. 2023년 한국은행 조사에 따르면, 30대 순자산 중위값은 8,000만 원입니다. 하지만 상위 10%는 5억 원, 하위 10%는 -500만 원(마이너스, 빚)입니다. 같은 나이인데 자산 격차가 수십 배입니다. 무엇이 차이를 만들까요? 부모의 자산입니다.

 

미국의 '학자금 대출' 문제가 비슷합니다. 대학 등록금을 대출받습니다. 졸업 후 평균 부채 3만 달러(4,000만 원). 이자율 5~7%. 20년 갚아야 합니다. 매달 200달러씩 상환합니다. 이 돈이 있으면 집 계약금을 모을 수 있습니다. 하지만 대출 상환에 쓰니 저축이 불가능합니다. 30대 중반이 되어도 자산이 제로입니다.

 

반면 부모가 등록금을 대준 학생은? 빚이 없습니다. 졸업 후 바로 저축을 시작합니다. 5년 후 집 계약금을 모읍니다. 집을 삽니다. 10년 후 집값이 올랐습니다. 순자산 1억 원 이상입니다. 학자금 대출을 받은 친구는? 여전히 빚을 갚고 있습니다. 똑같이 일했는데, 자산은 천지차이입니다.

 

한국의 '전세 제도'도 이중적입니다. 전세는 한국만의 독특한 시스템입니다. 목돈을 맡기고 무이자로 삽니다. 계약 종료 시 돌려받습니다. 자산 축적은 안 되지만, 적어도 돈이 증발하지는 않습니다. 월세보다 유리합니다.

 

하지만 2020년대 전세가 무너지고 있습니다. 전세 사기, 깡통 전세. 보증금을 못 돌려받는 사례가 속출합니다. 2023년 한 해 전세 사기 피해액이 2조 원을 넘었습니다. 피해자 5만 가구. 평생 모은 돈을 잃었습니다. 전세의 안전성이 사라지면서, 월세로 전환됩니다. 자산 축적 가능성이 더욱 줄어듭니다.

 

플랫폼 경제도 임대경제를 가속화합니다. 우버, 에어비앤비, 쏘카. 모두 '자산의 임대화'입니다. 차를 소유하지 않고 우버를 부릅니다. 집을 소유하지 않고 에어비앤비에 묵습니다. 편리합니다. 하지만 플랫폼 기업만 부자가 됩니다. 이용자는 계속 돈을 냅니다. 자산은 플랫폼에 축적되고, 개인에게는 축적되지 않습니다.

 

중국의 '共享经济(공유경제)'가 극단적 사례입니다. 자전거 공유, 우산 공유, 보조배터리 공유. 모든 것을 빌려 씁니다. 보증금을 걸고, 사용 후 반납합니다. 플랫폼 기업이 수수료를 챙깁니다. 이용자는 편리하지만, 아무것도 소유하지 않습니다. '无产阶级(무산계급)'이 디지털 시대에 재현됩니다.

 

한국 청년들도 비슷합니다. "나는 아무것도 가진 게 없다"는 자조적 표현이 유행합니다. 실제로 맞습니다. 집도, 차도, 저축도 없습니다. 월급을 받지만, 월세와 생활비로 다 나갑니다. 저축률 제로. 순자산 제로. 40대가 되어도 마찬가지일 것입니다. 평생 임대로 살 것입니다.

 

이것이 사회 구조에 미치는 영향은 무엇일까요? 첫째, 계층 이동이 불가능해집니다. 자산 없이는 상승 이동을 할 수 없습니다. 노동 소득만으로는 한계가 있습니다. 자산 소득(집값 상승, 배당)이 있어야 부자가 됩니다. 자산이 없으면 평생 노동자로 삽니다.

 

둘째, 출산율이 하락합니다. 아이를 키우려면 공간이 필요합니다. 월세 원룸에서는 불가능합니다. 전세나 자가가 있어야 합니다. 집이 없으니 결혼을 미루고, 출산을 포기합니다. 2024년 한국 합계출산율 0.72. OECD 최하위. 주거 불안정이 주요 원인입니다.

 

셋째, 노후 대책이 없습니다. 집이 없으면 은퇴 후에도 월세를 내야 합니다. 국민연금만으로는 부족합니다. 평균 수령액 월 60만 원. 월세 50만 원을 내면 10만 원 남습니다. 생활이 불가능합니다. '하우스푸어' 다음은 '렌트푸어'입니다. 집은 없지만 월세는 있는 가난.

그렇다면 대안은 무엇일까요? 유럽의 '사회주택' 모델이 있습니다. 정부가 주택을 대량으로 지어 저렴하게 임대합니다. 시장 가격의 50~70%. 평생 살 수 있습니다. 오스트리아 빈은 시민의 60%가 사회주택에 삽니다. 자산 축적은 안 되지만, 주거 안정은 됩니다.

 

한국도 공공임대를 확대하고 있습니다. 하지만 공급이 수요를 못 따릅니다. 2024년 서울 공공임대 재고는 20만 호. 수요는 80만 호입니다. 대기자가 60만 명입니다. 들어가려면 5년을 기다려야 합니다. 게다가 입주 조건이 까다롭습니다. 소득 하위 30%만 가능. 나머지는 민간 시장에서 알아서 살아야 합니다.

 

결국 임대경제의 확장은 '소유와 비소유'의 격차를 벌립니다. 소유한 사람은 자산이 불어나고, 소유하지 못한 사람은 평생 돈을 냅니다. 자산의 위계가 세대를 넘어 고착됩니다. 부모가 집 있으면 자녀도 집을 갖고, 부모가 월세면 자녀도 월세입니다. 임대경제는 효율적이지만, 불평등을 심화시킵니다.

 

상암동 월세방의 김지혜. 오늘도 월세일을 확인합니다. 70만 원이 빠져나갔습니다. 통장에 남은 돈 30만 원. 다음 월급날까지 버텨야 합니다. 저축? 언감생심입니다. 10년 후에도 그녀는 월세일을 확인하고 있을 것입니다. 임대경제는 그녀에게 유연성을 주었지만, 동시에 미래를 빼앗았습니다. 그리고 그녀는 혼자가 아닙니다. 한국 청년 수백만 명이 같은 처지에 있습니다.