대한민국 100대 사건·사고 80화 부동산 투기와 집값 폭등

사회적 이동의 단절과 주거 불평등

1978년 강남 개발은 어떻게 시작됐나

1978년 서울 강남구 일대. 논밭이 펼쳐진 땅이었다. 정부가 강남 개발 계획을 발표했다. 영동대로가 뚫렸다. 아파트 단지가 들어섰다. 땅값이 오르기 시작했다.

개발 정보를 미리 안 사람들이 땅을 샀다. 공무원과 정치인 주변 인물들이었다. 논 한 평에 몇만 원이던 땅이 몇십만 원이 됐다. 1년 만에 10배가 올랐다. 아무것도 하지 않고 돈을 벌었다. 투기가 시작됐다.

1980년대 중반 강남은 서울에서 가장 비싼 땅이 됐다. 압구정동, 청담동, 대치동에 고급 아파트가 들어섰다. 강남 8학군이 지정됐다. 학군과 집값이 함께 올랐다. 강남 불패 신화가 만들어졌다.

---

왜 집값은 계속 올랐나

1990년대 주택 200만 호 건설 계획이 발표됐다. 공급을 늘려 집값을 잡겠다는 정책이었다. 분당, 일산, 평촌 신도시가 만들어졌다. 아파트가 대량 공급됐다. 하지만 집값은 안정되지 않았다.

1997년 외환위기로 잠시 주춤했다. 집값이 떨어졌다. 건설사들이 부도났다. 2년 정도 침체가 이어졌다. 2000년대 들어 다시 상승했다. 저금리 정책이 시행됐다. 대출이 쉬워졌다. 사람들이 빚을 내서 집을 샀다.

2005년부터 집값이 급등했다. 강남 재건축 아파트 가격이 치솟았다. 은마아파트, 개포주공아파트가 재건축됐다. 낡은 아파트가 새 아파트로 바뀌며 가격이 두 배로 뛰었다. 투기 세력이 몰려들었다. 재건축 기대감에 집을 사 모았다.

---

주거비 상승과 접근성의 격차

정부 규제는 왜 실패했나

노무현 정부는 부동산 대책을 쏟아냈다. 재건축 초과이익 환수제를 도입했다. 종합부동산세를 신설했다. 분양가 상한제를 실시했다. 규제를 강화했다. 하지만 집값은 계속 올랐다.

투기 수요를 잡지 못했다. 다주택자들이 여러 채를 보유했다. 증여와 편법으로 규제를 피했다. 법인을 만들어 집을 샀다. 단속이 제대로 이뤄지지 않았다. 처벌도 약했다.

이명박 정부는 규제를 풀었다. 재건축 규제를 완화했다. 분양가 상한제를 폐지했다. 시장 원리에 맡기겠다고 했다. 집값은 더 올랐다. 2008년 금융위기로 잠시 주춤했다가 다시 상승했다.

---

2010년대 집값은 어떻게 변했나

박근혜 정부 시기 수도권 집값이 안정됐다. 하지만 지방은 떨어졌다. 인구가 수도권으로 집중됐다. 지방 도시는 공동화됐다. 빈집이 늘어났다. 수도권과 지방의 격차가 벌어졌다.

문재인 정부 들어 집값이 폭등했다. 2017년부터 2021년까지 서울 아파트 평균 가격이 두 배 올랐다. 강남 아파트는 30억 원을 넘어섰다. 20-30대 청년들은 좌절했다. 평생 일해도 집을 살 수 없다는 말이 나왔다.

정부는 25차례 부동산 대책을 발표했다. 대출 규제를 강화했다. 다주택자 양도세를 높였다. 공공택지를 공급했다. 하지만 집값은 잡히지 않았다. 투기 수요는 계속됐다. 갭투자가 성행했다. 전세금을 끼고 집을 사는 방식이었다.

---

누가 집을 샀나

2020년 통계청 자료를 보면 다주택자가 늘어났다. 3주택 이상 보유자가 60만 명을 넘었다. 상위 10%가 주택의 절반 이상을 소유했다. 부의 편중이 심화됐다.

20-30대는 집을 포기했다. 영끌이라는 말이 생겼다. 영혼까지 끌어모아 대출받는다는 뜻이었다. 부모 도움 없이는 집을 살 수 없었다. 금수저와 흙수저가 갈렸다. 부모 재산이 자녀의 미래를 결정했다.

중산층도 무너졌다. 집을 산 사람과 못 산 사람으로 나뉘었다. 2010년에 집을 산 사람은 자산이 두 배로 늘었다. 사지 못한 사람은 전세금 마련도 힘들어졌다. 집이 계층 이동의 사다리를 끊었다.

---

지금은 어떤 상황인가

2022년 금리가 오르면서 집값이 하락했다. 대출 이자 부담이 커졌다. 거래가 끊겼다. 깡통전세 피해가 속출했다. 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 사태가 벌어졌다.

2023년 이후 집값이 다시 오르는 조짐이 보였다. 서울 일부 지역에서 상승세가 나타났다. 공급 부족 우려가 제기됐다. 규제 완화 요구가 커졌다. 정부는 분양가 상한제를 손봤다.

청년들은 여전히 집을 살 수 없다. 서울 아파트 중위 가격이 10억 원을 넘는다. 평균 연봉의 20배가 넘는 금액이다. 집 없는 사람들은 평생 세입자로 살 수밖에 없다. 주거 불안이 계속된다.

---

질문은 남는다

집은 누구를 위한 것인가. 왜 정부 대책은 번번이 실패했나. 투기를 막을 방법은 없었나. 집값 상승으로 누가 이득을 봤나. 청년 세대는 언제 집을 가질 수 있나.