도시·공간·부동산의 미래: 107화 오피스의 종말과 공간 재편

폐허

2020년 3월, 샌프란시스코 트위터 본사. CEO 잭 도시가 전 직원에게 이메일을 보냈다. "원하는 사람은 영구적으로 재택근무 가능." 같은 해 5월, 페이스북 마크 저커버그도 선언했다. "향후 10년 내 직원의 50%가 원격으로 일할 것." 구글, 마이크로소프트, 아마존이 뒤따랐다. 팬데믹은 촉매였을 뿐이다. 오피스의 종말은 이미 예정되어 있었다. 문제는 속도였다.

 

2024년 현재, 샌프란시스코 다운타운 오피스 공실률은 34%다. 2019년에는 5%였다. 뉴욕 맨해튼도 비슷하다. 임대료는 30% 하락했다. 100층짜리 빌딩이 텅텅 비어간다. 이것은 단순히 부동산 시장의 문제가 아니다. 도시 전체의 생태계가 무너지고 있다. 오피스 주변 식당, 카페, 세탁소, 편의점. 출근자가 사라지자 이들도 문을 닫는다. 상업 지구가 유령 도시로 변한다.

 

1950년대 뉴욕 맨해튼. 대기업들이 초고층 빌딩을 짓기 시작했다. GM, IBM, 체이스맨해튼. 사무실은 권력의 상징이었다. 높은 층, 큰 책상, 창문 밖 전망. 이것이 성공의 증거였다. 직원들은 정장을 입고 출근했다. 9시 출근, 6시 퇴근. 점심은 회사 근처 식당. 저녁은 동료들과 술. 오피스는 단순한 작업 공간이 아니라, 삶의 중심이었다.

 

하지만 2010년대부터 균열이 시작되었다. 스타트업들이 다른 방식을 실험했다. 고정 좌석 없는 '핫 데스킹', 자유로운 복장, 유연한 출퇴근. 에어비앤비 본사에는 회의실 대신 '네이버후드'가 있다. 파리 아파트를 재현한 공간, 발리 빌라를 모방한 공간. 일하는 곳이 아니라 경험하는 곳. 오피스가 테마파크가 되었다.

 

하지만 그것도 과도기였다. 2020년 팬데믹은 근본적 질문을 던졌다. 왜 출근해야 하는가? 줌으로 회의하고, 슬랙으로 협업하고, 구글 독스로 문서를 공유한다면, 사무실의 필요성은? 처음에는 임시방편으로 여겨졌다. "곧 정상으로 돌아갈 것"이라고들 생각했다. 하지만 3년이 지나자 깨달았다. 정상은 돌아오지 않는다. 새로운 정상이 만들어지고 있었다.

 

오피스의 종말이 공간을 재편하는 첫 번째 방식은 '상업 지구의 쇠퇴'다. 서울 강남 테헤란로. 2019년 평일 점심시간 유동인구는 하루 15만 명이었다. 2024년에는 8만 명이다. 절반 가까이 줄었다. 결과는? 식당 폐업률 40%. 커피숍 매출 30% 감소. 편의점은 야간 영업을 포기했다. 밤 10시면 거리가 텅 빈다. 과거 '불야성'이던 곳이 유령 도시가 되었다.

 

두 번째는 '오피스 빌딩의 용도 전환'이다. 비어있는 사무실을 어떻게 할 것인가? 뉴욕은 오피스를 주거용으로 개조하기 시작했다. '오피스 투 레지던셜' 프로젝트다. 하지만 쉽지 않다. 사무실은 창문이 적고, 화장실이 층마다 공용이며, 환기 시스템이 주거용과 다르다. 개조 비용이 신축만큼 든다. 그래도 대안이 없다. 빈 건물을 유지하는 것보다는 낫다.

 

세 번째는 '교외 지역의 부상'이다. 출근하지 않아도 되니, 도심에 살 필요가 없다. 집값 비싼 맨해튼을 떠나 뉴저지, 코네티컷으로 이주한다. 샌프란시스코를 떠나 새크라멘토, 베이커스필드로 간다. 2020~2023년 사이 샌프란시스코 인구는 7% 감소했다. 반면 교외 소도시들은 인구가 급증했다. 집값은 당연히 올랐다. 원격근무가 가능한 직업을 가진 사람들이 저렴한 지역으로 이동하면서, 그 지역 기존 주민들을 밀어낸다. '디지털 노마드 젠트리피케이션'이다.

 

네 번째는 '공유 오피스의 확산과 붕괴'다. 위워크가 대표적이다. "언제 어디서나 일할 수 있다"는 비전으로 2019년 기업가치 470억 달러를 찍었다. 하지만 2020년 파산 직전까지 갔다. 팬데믹으로 입주자가 급감했기 때문이다. 아이러니하다. 원격근무 시대에 공유 오피스가 번창할 것 같았지만, 실제로는? 집에서 일하는데 굳이 공유 오피스를 빌릴 필요가 없었다.

 

공실

한국의 경우는 또 다른 양상이다. 서울 강남 오피스 공실률은 2024년 18%다. 미국보다 낮다. 이유는? 한국 기업 문화가 여전히 '출근 중심'이기 때문이다. 대기업들은 팬데믹 이후 재택근무를 허용했지만, 2023년부터 다시 전면 출근으로 회귀했다. 삼성, 현대, LG 모두 주 5일 출근 복귀. "협업과 소통을 위해"라는 명분이지만, 실제로는 관리와 통제의 문제다. 눈에 보여야 일한다고 믿는 관리자들.

 

하지만 젊은 세대는 다르다. 2024년 잡코리아 설문조사에 따르면, 20대 직장인 73%가 "원격근무 가능 여부가 이직 결정에 영향을 미친다"고 답했다. 스타트업과 IT 기업은 이미 주 2~3일 재택을 허용한다. 결과적으로 인재 쟁탈전에서 유연한 기업이 유리해진다. 네이버, 카카오는 '선택적 출근제'를 도입했다. 직원이 출근 여부를 결정한다.

 

이 변화가 서울 부동산에 미친 영향은? 강남 오피스 임대료는 2019년 평당 9만 원에서 2024년 7만 원으로 하락했다. 반면 판교, 성수동 같은 IT 밸리는 오히려 상승했다. 이유는? 대기업은 전통적 오피스를 고집하지만, 스타트업은 유연한 공간을 선호한다. 카페 같은 사무실, 소파와 테이블이 있는 공간, 반려동물 동반 가능. 공간의 성격이 바뀌고 있다.

 

일본 도쿄는 다른 전략을 택했다. 오피스 빌딩을 '다기능 복합 공간'으로 재편한다. 1층은 식당과 카페, 2~3층은 코워킹 스페이스, 4~10층은 기업 사무실, 11~15층은 호텔, 16층 이상은 주거용. 한 건물 안에 일하고, 쉬고, 자고, 먹는 기능을 모두 넣는다. '15분 도시' 개념이다. 반경 15분 안에 모든 생활이 가능하도록.

 

유럽 암스테르담은 '순환 오피스' 개념을 실험한다. 오피스 가구, 칸막이, 조명을 모두 재활용 가능한 소재로 만든다. 회사가 이사하면 모든 것을 분해해서 다른 곳으로 옮긴다. 공간을 소유하는 것이 아니라, 임시로 조립하고 해체한다. 오피스가 레고처럼 모듈화되는 것이다.

 

중국 선전은 더 급진적이다. 오피스 개념 자체를 버린 기업들이 나타난다. 텐센트 산하 일부 팀은 '풀타임 원격' 조직이다. 직원들이 전국 각지에 흩어져 산다. 1년에 한 번만 오프라인으로 모인다. 오피스가 없으니 부동산 비용이 제로다. 대신 직원들에게 재택근무 보조금을 준다. 월 50만 원씩. 인터넷, 전기세, 책상, 의자 구입비. 회사 입장에서는 그래도 싸다. 강남 오피스 임대료보다 훨씬.

 

하지만 오피스의 완전한 종말은 불가능하다는 반론도 있다. 인간은 사회적 동물이기 때문이다. 화면 너머 대화와 대면 대화는 다르다. 신입사원 교육, 팀워크 구축, 조직 문화 형성. 이런 것들은 물리적 공간에서만 가능하다는 주장. 2023년 하버드 비즈니스 리뷰 연구에 따르면, 완전 원격 팀은 혁신 지표가 25% 낮다. 우연한 대화에서 나오는 아이디어, 복도에서 마주친 동료와의 잡담. 이것이 창의성의 원천이라는 것.

 

결국 미래의 오피스는 '선택적 공간'이 될 것이다. 매일 가는 곳이 아니라, 필요할 때 가는 곳. 회의, 협업, 네트워킹을 위한 거점. 개인 작업은 집이나 카페에서, 팀 작업은 오피스에서. 기업들은 대형 본사 대신 여러 지역에 소형 허브를 운영한다. 직원들이 가까운 허브로 출근한다. 주 1~2회만.

 

이렇게 되면 도시 구조는 어떻게 바뀔까? 서울의 경우, 강남-여의도-광화문으로 집중되던 오피스가 분산된다. 마포, 성수, 을지로, 강서, 노원. 각 지역에 중소형 오피스가 생긴다. 출퇴근 교통량이 줄어든다. 도심 혼잡이 완화된다. 하지만 동시에 도심 상권이 쇠퇴한다. 새로운 균형점을 찾아가는 과정. 10년은 걸릴 것이다.

 

샌프란시스코 다운타운의 빈 오피스 빌딩. 1층 로비에 '임대 문의' 팻말이 붙어있다. 2년째 세입자가 없다. 건물주는 은행 대출을 갚지 못해 압류 위기다. 2008년 금융위기 이후 최대 규모의 상업용 부동산 위기가 오고 있다. 오피스의 종말은 단순히 일하는 방식의 변화가 아니다. 그것은 도시 자본주의의 근간을 흔드는 구조적 전환이다. 그리고 우리는 그 한가운데에 있다.