도시·공간·부동산의 미래: 118화 재난·기후위기가 바꾸는 공간경제

침수 도시

2023년 9월, 리비아 데르나시. 지중해 폭풍 다니엘이 상륙했습니다. 댐 2개가 연속 붕괴했습니다. 도시 4분의 1이 바다로 쓸려갔습니다. 사망자 1만 1,000명. 행방불명 1만 명. 48시간 만에 도시 하나가 사라졌습니다. 생존자들이 돌아왔을 때, 집이 있던 자리에는 진흙만 남아 있었습니다. 부동산 가치 제로. 땅이 남아있지만 아무 의미가 없었습니다.

 

2024년 현재, 기후위기는 추상적 개념이 아닙니다. 매년 전 세계에서 수천만 명이 기후 재난으로 집을 잃습니다. 홍수, 가뭄, 산불, 해수면 상승. 이것들이 부동산 시장에 직접 충격을 줍니다. 플로리다 해변 주택 보험료가 5년 만에 3배 올랐습니다. 보험사들이 떠나고 있기 때문입니다. 캘리포니아 산불 지역 집값이 40% 폭락했습니다. 기후가 부동산을 지배하기 시작했습니다.

 

1900년대 초 방글라데시 다카. 해발 4미터. 벵골만 하구 삼각주에 세워진 도시입니다. 당시 인구 10만 명. 아무도 위험을 몰랐습니다. 2024년 현재 인구 2,200만 명. 세계 8위 메가시티입니다. 하지만 문제가 있습니다. 기후변화로 해수면이 상승하면서 도시의 30%가 매년 침수됩니다. 우기마다 수백만 명이 집을 잃습니다. 세계에서 가장 취약한 대도시입니다. 100년간 쌓아온 도시 자산이 물에 잠기고 있습니다.

 

재난과 기후위기가 공간경제를 바꾸는 첫 번째 방식은 '위험 프리미엄의 등장'입니다. 과거 집값은 입지, 학군, 교통으로 결정되었습니다. 하지만 이제 새로운 변수가 추가되었습니다. 기후 안전성입니다. 홍수 위험 지역, 산불 위험 지역, 해수면 상승 위험 지역. 이런 곳의 집값이 하락합니다. 반대로 기후 안전 지역은 상승합니다. 해발 고도, 내륙 위치, 강수량이 새로운 입지 조건이 되었습니다.

 

미국 부동산 정보 기업 '퍼스트 스트리트 파운데이션'은 기후 위험 지수를 발표합니다. 홍수, 화재, 폭염 위험도를 1~10점으로 평가합니다. 2023년 조사에 따르면, 위험 지수 높은 지역 집값 상승률이 낮은 지역보다 연평균 3% 낮았습니다. 5년 누적이면 15% 차이입니다. 기후 위험이 자산 가치에 반영되기 시작했습니다.

 

두 번째는 '보험 시장의 붕괴'입니다. 보험은 리스크를 분산하는 시스템입니다. 하지만 기후위기로 재난이 빈번해지자, 보험사들이 위험 지역에서 철수하고 있습니다. 미국 스테이트팜, 올스테이트. 캘리포니아 신규 주택 보험 판매를 중단했습니다. 산불 피해가 너무 커서 수익이 나지 않기 때문입니다. 보험 없는 집은? 담보 대출을 받을 수 없습니다. 사실상 팔 수도 없습니다.

 

플로리다 케이스가 더 심각합니다. 허리케인 이안(2022년)으로 보험 피해액이 600억 달러였습니다. 플로리다 보험사 6개가 파산했습니다. 남은 보험사들은 보험료를 3~5배 올렸습니다. 해변 주택 연간 보험료가 5만 달러(6,500만 원)를 넘었습니다. 집값보다 보험료가 더 빨리 오릅니다. 부동산 투자 수익률이 마이너스가 됩니다.

 

세 번째는 '기후 이주'입니다. 살 수 없게 된 지역 주민들이 이동합니다. 방글라데시 해안 지역 주민 200만 명이 2020년대 다카로 이주했습니다. 미국 루이지애나 아일 드 진 샤를 섬. 미국 최초 기후 난민 발생 지역입니다. 허리케인과 해수면 상승으로 섬의 98%가 사라졌습니다. 주민들이 집단 이주했습니다. 500년 거주한 곳을 떠났습니다.

 

한국도 무관하지 않습니다. 제주도 해안가 저지대 주민들이 침수 피해를 반복합니다. 태풍 때마다 수억 원 피해. 2023년 기준 제주 해발 5미터 이하 지역 건물 3,000채가 기후 위험 구역으로 분류되었습니다. 매물이 늘고 있습니다. 사는 사람이 없습니다. 기후가 부동산을 망가뜨립니다.

 

안전지대

반대로 기후 안전 지역은 새로운 프리미엄을 받습니다. 캐나다 내륙 도시 캘거리. 해발 1,000미터. 홍수 위험 없음, 허리케인 없음, 산불 위험 낮음. 2020~2024년 인구 15% 증가했습니다. 미국, 호주에서 기후 난민들이 이주했습니다. 집값은 5년 만에 60% 올랐습니다. 기후 안전성이 새로운 입지 가치가 된 것입니다.

 

한국에서는 강원도 내륙이 주목받습니다. 춘천, 원주, 횡성. 해발 200~400미터. 홍수 위험 낮음, 폭염도 해안보다 덜합니다. 재택근무 가능한 인구가 이주하기 시작했습니다. 2022~2024년 원주시 인구 2만 명 증가했습니다. "기후 안전 도시"라는 새로운 지역 브랜드가 생기고 있습니다.

 

네 번째는 '건축 기준의 혁명'입니다. 기후위기에 적응하려면 건물 자체가 바뀌어야 합니다. 네덜란드 암스테르담의 '수상 주택'. 물 위에 떠 있는 집입니다. 홍수가 나도 집이 함께 올라갑니다. 잠기지 않습니다. 2024년 현재 암스테르담 수상 주택 2,500채. 프리미엄 주거로 평가받습니다. 기후 적응이 고급화 전략이 되었습니다.

 

방글라데시에서는 '수상 학교'가 등장했습니다. 홍수 때 물 위에 떠 있다가, 물이 빠지면 땅에 내려앉습니다. 태양광 패널로 전기를 공급합니다. 저렴한 재료로 만들었습니다. 가난한 나라에서 오히려 기후 적응 건축이 발전하고 있습니다. 필요가 혁신을 만듭니다.

 

한국 건축법도 바뀌고 있습니다. 2022년부터 100세대 이상 공동주택은 '녹색 건축' 인증 의무화. 단열, 에너지 효율, 재생에너지 시설. 기후 기준이 건축 허가 조건이 됩니다. 하지만 비용이 올라갑니다. 녹색 건축 비용이 일반 건축보다 15% 높습니다. 결국 분양가에 반영됩니다. 기후 대응 비용을 소비자가 부담합니다.

 

폭염도 부동산 시장을 바꿉니다. 2024년 서울 여름 최고기온 40도. 10년 전보다 4도 높습니다. 에어컨 없는 집은 살 수 없습니다. 관리비 폭등. 건물 단열이 부동산 가치에 직접 영향을 미칩니다. 구형 아파트(에너지 등급 낮음) 가격이 정체되고, 고단열 신축 아파트 프리미엄이 높아집니다. 에너지 효율이 새로운 입지 조건입니다.

 

도시 녹지도 재평가됩니다. 나무 한 그루가 에어컨 7대 냉각 효과를 냅니다. 녹지가 많은 동네가 여름 기온 3도 낮습니다. 공원, 가로수, 옥상 정원. 이제는 '힐링' 때문이 아니라 '생존' 때문에 필요합니다. 서울 서초구가 가로수를 두 배로 늘렸습니다. 이유는 폭염 대책입니다. 녹지가 집값을 올립니다.

 

재난 리스크가 부동산 가격에 반영되는 속도가 빨라지고 있습니다. 2019년까지만 해도 기후 위험을 고려해 집을 사는 사람이 드물었습니다. 하지만 2023년 한 조사에서 한국 주택 구매자의 43%가 "기후 위험을 고려한다"고 답했습니다. 4년 전의 2배입니다. 인식이 바뀌고 있습니다. 인식 변화는 시장 변화로 이어집니다.

 

그런데 여기서 새로운 불평등이 생깁니다. 기후 안전 지역은 비쌉니다. 고단열 신축 아파트는 비쌉니다. 홍수 위험 없는 고지대는 비쌉니다. 기후 안전을 살 수 있는 사람과 없는 사람. 저소득층은 기후 위험 지역에 남을 수밖에 없습니다. 홍수 때마다 피해를 입습니다. 반복됩니다. 가난하기 때문에 더 위험한 곳에 살고, 더 위험하기 때문에 더 가난해집니다. 기후 불평등입니다.

 

2100년 시나리오를 보면 어떨까요? 기후과학자들의 예측입니다. 해수면 1미터 상승. 서울 잠실, 여의도, 마포 일부 침수. 제주 서귀포 해안가 20% 수몰. 부산 해운대 절반 바닷속. 지금 수십억짜리 아파트가 물속에 잠깁니다. 반면 강원도 내륙, 경북 산간 지역은 살기 좋아집니다. 지금 헐값인 땅이 미래에는 귀한 땅이 됩니다.

 

이것이 현재 부동산 투자 전략을 바꾸고 있습니다. "100년 후를 보고 산다"는 투자자들이 등장했습니다. 강원도 산간 임야를 삽니다. 기후 안전 지역입니다. 지금 헐값입니다. 100년 후에는 귀한 땅이 될 것이라는 기대입니다. SF 영화 같지만, 현실입니다.

 

결국 재난과 기후위기가 바꾸는 공간경제의 핵심은 '위험의 가격화'입니다. 과거 보이지 않던 위험이 이제는 가격에 반영됩니다. 어디에 사느냐가 기후 리스크를 의미하고, 그 리스크가 자산 가치를 결정합니다. 부동산은 땅과 건물만으로 평가받지 않습니다. 기후 조건, 해발 고도, 재난 이력. 이것들이 새로운 가치 기준이 됩니다.

 

리비아 데르나시. 재건이 시작되었습니다. 하지만 많은 사람이 돌아오지 않습니다. "또 같은 일이 생기면 어떻게 하냐"고 말합니다. 이미 그 땅의 가치가 제로임을 압니다. 기후위기 시대, 어디에 사느냐는 단순한 선택이 아닙니다. 생존의 문제입니다.