도시·공간·부동산의 미래: 101화 도시는 왜 경제 권력이 되었는가

2023년 어느 가을 오후, 서울 여의도 국제금융센터 38층 회의실. 창밖으로 한강이 내려다보이는 이 자리의 임대료는 평당 월 8만 원이 넘는다. 같은 시각, 경상북도 영주시 중앙시장 입구의 2층 상가는 월세 30만 원에도 세입자를 구하지 못한 지 2년째다. 두 공간 사이의 직선거리는 약 200킬로미터. 하지만 경제적 거리는 측정 불가능하다.

 

도시는 단순히 사람이 모여 사는 장소가 아니다. 자본주의 체제 안에서 도시는 그 자체로 권력이 되었다. 어떤 도시에 속해 있느냐가, 그 도시 안 어느 구역에 거주하느냐가 개인의 경제적 운명을 결정한다. 이것은 21세기에 갑자기 나타난 현상이 아니다. 산업혁명 이후 250년간 진행된 자본 집중의 필연적 귀결이었다.

 

1760년대 영국 맨체스터. 방직공장들이 들어서기 시작하면서 인구가 폭발적으로 증가했다. 농촌에서 일자리를 잃은 사람들이 공장 주변으로 몰려들었고, 공장 주인들은 노동자 숙소를 지었다. 공장과 가까울수록 집값이 올랐다. 출퇴근 시간이 곧 임금이었던 시대, 거리는 돈이었다. 자본이 특정 지점에 집중되자 그 주변 공간의 가치가 상승했다. 최초의 '입지 프리미엄'이 탄생한 순간이다.

 

19세기 후반 뉴욕 맨해튼. 월스트리트를 중심으로 금융자본이 모이기 시작했다. 은행, 증권사, 법률사무소가 반경 2킬로미터 안에 밀집했다. 정보가 권력이던 시대, 물리적 근접성이 곧 경쟁력이었다. 전신이 발명되었지만 중요한 거래는 여전히 대면으로 이루어졌다. 같은 건물 안에 있다는 것, 같은 거리를 걷는다는 것이 신뢰의 증거였다. 도시는 거래비용을 줄이는 장치가 되었다.

 

20세기 중반 도쿄. 전후 복구 과정에서 정부는 의도적으로 수도권에 산업을 집중시켰다. 효율성이라는 명분 아래, 자본과 인재와 인프라를 한곳에 몰아넣었다. 결과는 명확했다. 도쿄 권역의 경제 규모가 일본 전체 GDP의 3분의 1을 차지하게 되었다. 지방 도시들은 하나둘 쇠퇴했다. 청년들은 고향을 떠났다. '지방'이라는 단어가 '낙후'와 동의어가 되어갔다.

 

 

한국의 경우는 더 극단적이다. 2024년 현재 수도권 인구 비율은 전체의 50%를 넘어섰다. 상위 10대 기업 본사 중 9개가 서울에 있다. 주요 대학, 대형 병원, 문화시설의 80% 이상이 수도권에 집중되어 있다. 이것은 단순한 불균형이 아니라, 시스템화된 집중이다. 경부고속도로가 개통된 1970년부터 이 구조는 가속화되었다. 교통망이 발달할수록, 역설적으로 중심은 더 강해졌다.

 

도시가 권력이 되는 첫 번째 메커니즘은 '집적의 경제'다. 기업들이 모이면 협력업체가 생기고, 전문인력 시장이 형성되고, 지식이 순환한다. 스타트업 창업자가 서울을 선택하는 이유는 투자자, 개발자, 마케터를 만날 수 있기 때문이다. 실리콘밸리의 카페에서 우연히 만난 두 사람이 10억 달러짜리 기업을 만드는 이야기는 신화가 아니라 통계다. 물리적 밀집이 만드는 우연한 접촉, 그것이 혁신의 원료가 된다.

 

두 번째는 '네트워크 효과'다. 도시가 크면 클수록 개인이 접근할 수 있는 기회의 종류가 기하급수적으로 증가한다. 취업 시장만 봐도 그렇다. 서울에는 수천 개 기업이 있지만, 인구 10만의 지방 도시에는 선택지가 열 개를 넘기 어렵다. 이직의 자유, 경력 개발의 가능성, 실패 후 재기의 기회. 이 모든 것이 도시의 크기에 비례한다.

 

세 번째는 '시그널링'이다. 서울 강남 주소를 가진 회사는, 같은 매출을 내는 지방 도시 회사보다 투자 유치에 유리하다. 압구정동에 사무실을 둔 스타트업은 '성공할 가능성이 있어 보인다'. 주소 자체가 신용등급이 된다. 개인도 마찬가지다. 이력서에 적힌 거주지가 면접 기회에 영향을 미친다는 연구 결과가 있다. 도시는 보이지 않는 필터가 되었다.

 

네 번째는 '인프라의 독점'이다. 지하철 3호선이 지나가는 동네와 버스도 한 시간에 한 대인 마을. 두 곳의 생활비용은 비교 자체가 불가능하다. 시간은 돈이고, 편의는 기회비용이다. 대도시 거주자는 출퇴근 시간에 팟캐스트를 듣고 전자책을 읽는다. 지방 도시 거주자는 차를 몰아야 한다. 하루 2시간의 차이가 1년이면 730시간, 10년이면 7300시간의 격차를 만든다.

 

그런데 2020년 팬데믹이 이 구조에 균열을 냈다. 재택근무가 일반화되면서 '꼭 서울이어야 하나'라는 질문이 터져 나왔다. 실제로 제주도, 강릉, 부산으로 이주하는 청년들이 증가했다. 하지만 3년이 지난 지금, 대부분은 다시 돌아왔다. 이유는 간단했다. 일은 원격으로 할 수 있지만, 경력은 원격으로 쌓이지 않았다. 승진 회의에서 제외되고, 중요한 프로젝트에서 밀려났다. '보이지 않는 사람'이 되는 것의 비용을 깨달았다.

 

2024년 현재, 도시의 권력은 새로운 형태로 진화하고 있다. 물리적 공간과 디지털 공간의 결합이다. 서울 성수동의 한 빌딩은 1층에 카페, 2층에 코워킹 스페이스, 3층에 미디어 스튜디오가 있다. 유튜버, 디자이너, 개발자가 한 건물에서 협업한다. 온라인 플랫폼으로 전 세계와 연결되지만, 오프라인 네트워크는 여전히 반경 500미터 안에서 작동한다. 도시는 죽지 않았다. 형태만 바뀌었다.

 

결국 도시가 권력이 된 이유는 자본주의의 핵심 원리 때문이다. 자본은 수익률이 높은 곳으로 이동한다. 수익률은 규모에서 나온다. 규모는 집중에서 만들어진다. 집중은 더 큰 집중을 부른다. 이 순환 안에서 도시는 단순한 거주 공간이 아니라, 경제적 생존의 전제조건이 되었다. 어디에 사느냐가 무엇을 할 수 있느냐를 결정하고, 그것이 다시 누가 될 수 있느냐를 규정한다.

 

영주시 중앙시장 상가의 주인은 건물을 팔려 한다. 하지만 매수자가 없다. 여의도 38층 사무실은 계약 갱신을 앞두고 임대료 20% 인상 통보를 받았다. 세입자는 불만이지만 이사 갈 곳이 없다. 두 공간은 같은 나라, 같은 시간대에 존재하지만, 완전히 다른 경제 시스템 속에 있다. 도시는 이제 선택의 문제가 아니다. 계급의 문제가 되었다.

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